Como fazer um planejamento de obras eficiente em 6 passos

O planejamento de obras é uma das etapas mais importantes de uma construção, sendo considerada fundamental para o sucesso de um empreendimento. A maioria dos profissionais da construção civil tem ciência dessa importância, mas poucos dão a devida atenção a esse processo.

Não é raro encontrarmos obras atrasadas, orçamentos estourados e outros problemas oriundos do não planejamento das atividades, principalmente em obras públicas. No Brasil, apenas 20% do tempo total da obra é destinado ao planejamento. Nosso costume é planejar até certo ponto e, depois, improvisar na medida em que o projeto vai se desenvolvendo.

É importante ressaltar que o planejamento de obras é fundamental para o processo de análise de riscos, identificando as principais ameaças e oportunidades em um projeto. Além disso, os profissionais terão uma visão real da obra, simplificando a tomada de decisão e deixando mais fácil a delegação de tarefas e a atribuição de responsabilidades.

Interessou-se pelo assunto? Então, continue a leitura deste artigo e veja como fazer um planejamento de obras eficiente em 6 passos. Não perca essa oportunidade.

1. Realize um estudo de viabilidade

A primeira etapa a ser realizada é um estudo de viabilidade, que é responsável por verificar se a empresa terá recursos financeiros suficientes para arcar com os custos operacionais do empreendimento.

Em caso positivo, será preciso avaliar os benefícios que o projeto trará para a companhia, ou seja, qual o lucro do empreendimento e em quanto tempo haverá o retorno sobre o investimento.

A melhor maneira de realizar um estudo de viabilidade se dá por meio de uma análise criteriosa dos custos do projeto a ser implantado, do fluxo de caixa da empresa nesse momento e da situação econômica do mercado. Se todas as opções forem favoráveis, a chance de sucesso do empreendimento é grande!

Obviamente, quanto mais informações se tiver sobre o empreendimento, mais completa e fidedigna será a análise de viabilidade. Assim, procure analisar os projetos, as memórias descritivas e todos os documentos da construção. Veja, a seguir, algumas informações que podem ser importantes:

  • custos com projetos (arquitetônico, estrutural, instalações);
  • lista de equipamentos e ferramentas que serão utilizados;
  • custos de cada uma das etapas (fundação, alvenaria, instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos, entre outros);
  • custos de contratação de mão de obra ou de terceirização dos serviços;
  • custos com regularização e licenciamento;
  • cronograma de obra;
  • BDI (Benefícios e Despesas Indiretas);
  • ROI (Retorno sobre o Investimento).

2. Estabeleça um orçamento

O orçamento é considerado a etapa mais importante de um planejamento de obras. O cálculo da estimativa de custo do empreendimento pode ser realizado por meio de planilhas de Excel ou com o uso de softwares especializados.

Independentemente do meio escolhido, é preciso prestar muita atenção em cada uma das atividades. Um erro de cálculo ou um orçamento incompleto pode gerar prejuízos incalculáveis para uma empresa.

Para estabelecer um orçamento completo, deve-se levar em consideração, entre outras coisas, a qualidade dos materiais a serem utilizados, principalmente na fase de acabamento. Um prédio de alto luxo possui itens extremamente mais caros que um prédio construído para as classes C e D.

A mão de obra também deve ser levada em consideração, pensando no prazo estipulado para a construção e, assim, definindo a quantidade de profissionais a serem alocados em cada função.

3. Crie um cronograma

Agora que você já verificou a viabilidade da construção do empreendimento e estabeleceu um orçamento completo, é dado início ao planejamento de cada uma das tarefas para a execução do empreendimento.

O cronograma nada mais é do que um passo a passo da obra, contendo todas as atividades a serem realizadas, os recursos a serem utilizados e o tempo levado para executá-las.

Um cronograma ideal é capaz de mostrar por onde se deve começar cada uma das etapas, além da ordem de execução e a conclusão dos serviços. Não podemos nos esquecer da simultaneidade de atividades, que são tarefas que podem ser executadas em conjunto, de modo que uma não interfere na outra.

Dessa maneira, torna-se viável identificar pontos que merecem maior atenção e serviços que exigem um cuidado maior e/ou necessitam de profissionais qualificados e especializados.

O padrão utilizado na maioria das obras é a escolha de um cronograma físico-financeiro, que alia a execução das etapas da obra com o custo de cada uma delas. Esse documento é essencial para mostrar aos executores o custo mensal, melhorando o controle do fluxo de caixa e a previsibilidade de gastos do empreendimento.

4. Faça a regularização

Outra atividade pertencente ao planejamento de obras é a regularização do empreendimento. Como já era de se esperar, o processo é burocrático e, se não for feito com antecedência, pode atrasar o início das atividades, gerando custos extras.

Uma obra regularizada é importante para que a empresa executora esteja dentro das leis, evitando o recebimento de multas e notificações. Para tanto, verifique o que é exigido no canteiro de obras, como placa indicativa do RT (Responsável Técnico), espaço adequado para almoxarifado, cercamento com tapume, entre outros.

É fundamental prestar atenção em alguns pontos. Veja:

  • matrícula do imóvel;
  • projeto arquitetônico;
  • alvará de construção;
  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
  • CND (Certidão Negativa de Débito);
  • AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros);
  • Habite-se;
  • registro do imóvel.

5. Ajuste os prazos

O andamento das atividades exige que o profissional responsável pela execução ajuste os prazos. Obviamente, um bom planejamento de obras não exigirá muitas mudanças e muitas revisões.

Entretanto, imprevistos podem acontecer e, quando se perceber que o previsto está longe do realizado, é preciso reformulações e adaptações. Ajustar os prazos é essencial para a criação de um planejamento mais eficaz e preciso.

6. Preste atenção no acabamento

O acabamento também deve ser considerado no planejamento de obras. E não estamos falando apenas das atividades finais de execução do empreendimento, mas de toda a papelada necessária para o licenciamento e a entrega do imóvel.

Assim, é preciso verificar os alvarás sanitários, o Habite-se e outros documentos. A entrega do imóvel para o cliente também deve ser planejada, marcando uma data e um horário certos para a vistoria e entrega das chaves.

É válido destacar que a entrega das chaves é um momento especial dos futuros moradores. Então, planeje com muito cuidado essa etapa, garantindo que tudo esteja em ordem e que o cliente se sentirá o mais privilegiado possível.

Não se esqueça de entregar o Manual do Proprietário de Imóveis, documento essencial para que os usuários da nova edificação possam saber como conservar e cuidar do bem adquirido.

Como você pôde perceber ao longo deste artigo, a etapa de planejamento de obras é essencial para o sucesso de um empreendimento. Essa é a única maneira de garantir que a execução de uma construção ocorra sem nenhum tipo de improviso, do primeiro dia ao último. Afinal, o planejamento é responsável por manter os imprevistos e o caos de obras sob controle. Pense nisso!

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